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[大事件]S*ST成功重大资产出售暨以新增股份购买资产报告书五

发布时间:2020-10-31 | 发布者: 东东工作室 | 浏览次数:

[大事件]S*ST成功重大资产出售暨以新增股份购买资产报告书五

时间:2008年01月16日 10:04:39 中财网

[大事件]S*ST成功重大资产出售暨以新增股份购买资产报告书五


接(四)
 成功信息产业(集团)股份有限公司重大资产出售暨以新增股份购买资产报告书(草案五)

  第七节 业务和技术
  本次交易完成后,本公司主营业务将转向房地产开发与销售。由于公司主业的变化,房地产行业的发展前景对公司经营的持续性和盈利能力影响较大,而房地产市场的发展又在较大程度上受宏观经济状况和政府宏观调控政策的影响。

  一、房地产行业概况
  (一)房地产市场的行业管理
  1、行业管理体制
  目前,我国房地产行业宏观管理的职能部门是国家建设部,主要负责制定产业政策,制定质量标准和规范。行业引导和服务职能由中国房地产行业协会承担,主要负责行业自律,为社会和会员企业提供服务,促进行业结构调整和企业重组,推动横向经济联合与协作。同时,各地方政府的发展改革委员会、建设委员会、国土资源局、规划局等负责对房地产项目建设实施行政性审批。

  2、房地产行业的主要法律法规及政策
  我国现行有关房地产行业的法律主要有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国城市规划法》等。具体到房地产开发的各个阶段,相关主管部门亦制定了各项严格的法规。目前已形成了从土地出让、开发建设、房屋销售到物业管理等包括房地产业各个环节的法律、法规体系,行业运行基本有法可依。1998年至今有关部门发布的主要法律法规及相关通知汇编如下:
  1)主要法律法规
  主要法律法规 实施日
  《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 1990年5月19日起施行
  《中华人民共和国城市房地产管理法(2007年修正)》 1995年1月1日起施行
  《中华人民共和国建筑法》 1998年3月1日起施行
  《城市房地产开发经营管理条例》 1998年7月20日起施行
  《中华人民共和国土地管理法(2004年修正)》 1999年1月1日起施行
  《商品房销售管理办法》 2001年6月1日起施行
  《城市房屋拆迁管理条例》 1991年6月1日起施行
  《物业管理条例》 2003年9月1日起施行
  2)相关部委的通知汇编:
  时间 发文部门 文件名
  2007-4-3 建设部 关于开展房地产市场秩序专项整治的通知
  2006-5-29 建设部 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见
  2006-1-13 建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会 关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知
  2005-11-14 最高人民法院 关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定
  2005-11-16 国家建设部、人事部 关于印发《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》
  2005-10-12 建设部 房地产估价机构管理办法
  2005-6-9 国家税务总局、财政部、建设部 关于加强房地产税收管理的通知
  2005-7-7 建设部、民政部 关于印发《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》的通知
  2005-5-16 建设部 关于个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记有关问题的试行通知
  2005-5-30 建设部 关于印发《城市房屋拆迁信访案件结案暂行办法》的通知
  2005-6-18 最高人民法院 关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释
  2005-6-30 建设部 关于做好稳定住房价格工作意见的通知
  2005-5-26 建设部 《关于做好稳定住房价格工作意见的通知的通知》
  2005-5-27 建设部 关于转发《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》的通知
  2005-1-13 建设部、财政部 关于印发《建设工程质量保证金管理暂行办法》的通知
  2005-6-18 最高人民法院 最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释
  2004-1-30 建设部 关于加强住宅工程质量管理的若干意见
  2003-1-21 建设部、中国人民银行 对现有住房置业担保机构进行清理检查的通知
  2003-11-14 建设部工程质量安全监督与行业发展司 关于印发工程质量安全监督与行业发展司王素卿司长和徐波副司长在全国住宅工程质量现场会议上讲话的通知
  2004-1-6 中国物业管理协会 关于印发《普通住宅小区物业管理服务等级标准》(试行)的通知
  2003-12-1 建设部 关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知
  2003-1-1 建设部 经济适用住房价格管理办法
  2002-1-31 中华人民共和国国家发展计划委员会、建设部 国家计委、建设部关于规范住房交易手续费有关问题的通知
  2001-6-1 建设部 商品房销售管理办法
  2000-7-1 中华人民共和国国家发展计划委员会 招标公告发布暂行办法
  2000-4-1 国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局 关于房改售房工作中几个问题处理意见的通知
  1999 国家税务总局 《关于调整房地产税和土地使用税具体征税范围解释规定的通知》
  1998-1-1 财政部 物业管理企业财务管理规定
  1998-7-1 建设部 关于颁布全国统一房屋权属证书的公告
  1991-1-1 建设部 城市房屋产权产籍管理暂行办法
  3、房地产行业的产业政策
  国家对房地产行业的产业政策与房地产行业本身的发展周期紧密相关。20世纪90年代末,当房地产行业处于发展的低谷期时,国家对房地产行业实施扶持发展的产业政策;2003年以来,房地产行业出现了结构性的过热时期,国家开始对房地产行业实施结构性的调控政策。

  (1)在房地产行业发展的低谷时期,国家对房地产行业实施以扶持发展为主的产业政策
  20世纪90年代初,我国房地产业处于发展的初期,国家对房地产行业实施以扶持为主的产业政策。1992年6月,《中共中央国务院关于加快发展第三产业的决定》中把房地产业列入”投资少,收效快,效益好,就业容量大与国民经济和人民生活关系密切相关的重点行业”,此后,房地产业被列为国民经济的重要支柱产业来扶持发展。

  1998年,房地产行业在经历了几年的调整后,国家又开始从住房制度改革和金融支持等方面来扶持房地产行业的发展,1998年至2001年,政府出台了一系列促进房地产业发展的政策,主要有:
  ① 取消福利分房,实行住房商品化、货币化,逐步建立起包括商品房、经济适用房、廉租屋的多层次住房供应体系;
  ② 促进住房消费信贷,个人住房贷款年限延长至30年,多次降低住房贷款年利率;
  ③ 取消房屋开发管理费、工程造价审查费、征地安置不可预见费等47项不合理的收费项目;
  ④ 促进存量房转让市场发展,公房、经济适用房补交差价后可以进入市场流通,形成房地产二、三级市场联动格局;
  ⑤ 制定鼓励居民购房的税收政策。比如,多次降低购房契税税率等;
  ⑥ 允许房地产企业上市融资。

  (2)在房地产业发展出现结构性过热后,国家在继续肯定房地产业作为国民经济支柱产业的同时,对房地产行业实施结构性的宏观调控政策
  2003年以来,我国房地产行业出现局部性和结构性的过热,国家开始对房地产行业实施结构性的调控政策。国务院及有关部委从2002年4月起多次发文,要求加强国有土地资产管理,整顿和规范房地产市场及土地市场秩序。主要政策有:
  ① 自2002年7月1日起,房地产经营性用地必须以招标拍卖挂牌方式出让;而且详细规定了各类经营性用地的招标拍卖挂牌出让的程序,明确了法律责任,从而使土地供应行为规范化。

  ② 适当提高房地产开发、钢铁、电解铝、水泥等固定资产投资项目资本金比例。房地产开发(不含经济适用房项目)均由20%及以上提高到35%及以上。

  ③ 规定建筑商不得为开发商垫资建楼,开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%,购房者的月房产支出不得超过收入的50%。

  ④ 2005年3月17日,中国人民银行上调个人住房贷款利率。

  ⑤ 2005年6月1日,国家税务总局对个人购买住房不足两年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收5%的营业税。

  ⑥ 银监会要求新开办房地产信托业务必须”四证”齐全,贷款企业房地产开发资质不低于二级,开发项目资本金比例不低于35%。

  ⑦ 国家税务总局提出了房地产税收一体化管理体系的建设问题,明确规定以前靠”自觉缴纳”的个人所得税和土地增值税将强制征收。

  ⑧ 2006年5月,国务院及九部委出台了”国六条”和”国十五条”的宏观调控政策,从金融、税收、建设规划设计等方面对房地产业实施结构性的调控。

  ⑨ 2006年7月14日,建设部颁布了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》,明确了新建住房结构比例:各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积中,套型建筑面积90平方米以下面积所占比重,必须达到70%以上。

  ⑩ 2006年7月26日,国家税务总局出台了《征收个人二手房转让所得税通知》,对二手房转让税将强制征收;2006年12月28日,国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,从2007年2月起以房地产开发项目为单位进行清算。

  ? 2007年房地产宏观调控主要表现在于连续5次的银行加息、加大经济适用房及廉租房的建设力度、加强开工住宅项目的套型建筑面积90平米占总住宅面积的70%以上的政策落实。

  以上政策对开发企业的主要影响在于:首先,2007年的调控政策将进一步调整住宅市场的产品结构,今后几年企业开发的住宅产品将主要面对中等收入人群,开发利润率在一定时期内将受到影响;其次,由于房地产开发企业的负债水平普遍较高,加息直接增加了房地产开发企业的资金成本;第三,我国土地紧缩政策将长期持续存在,土地由协议转让转为公开转让、地价必须在短期内全额支付使房地产开发企业获取土地的成本趋于上升;第四,土地增值税的清算在一定时期内将起到稳定房价的作用,但也同时降低了开发企业的利润率。因此,开发企业要保持持续增长的业绩,就必须通过公司财务杠杆的有效利用、资本使用效率和项目开发效率的提高,以提高财务杠杆和资产周转率来提高公司的业绩。

  (二)房地产行业的性质及特点
  1、房地产行业的性质
  同宏观经济发展具有周期性一样,房地产业的发展也具有一定的周期性。通过下图可以看出,固定资产投资的波动要高于GDP的波动,而房地产投资的波动又要大于固定资产的波动。仔细分析下图可以看出,房地产投资与固定资产投资保持了一定的相关性,即保持一定程度的同向变动,但其相关度较低。

  房地产投资增长率、固定资产投资增长率与GDP增长率的对比
  (数据来源:《中国统计年鉴》、国家统计局)
  2、房地产行业的特点
  (1)房地产业具有很强的产业关联性
  房地产与国民经济的许多行业都有着密切的关系,具有很强的产业关联性,如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都与房地产业密切相关,据统计,我国每年钢材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地产开发建设中。因此,房地产业的发展能促进这些产业的发展,其比例达到1∶1.17,即每100元的房地产销售能带动相关产业117元的销售。另外,房地产业的发展也能促使一些新行业的产生和发展,如物业管理、房地产评估、房地产中介等。由于房地产业的具有很强的产业关联性,因此房地产业对国民经济的贡献率很高,我国房地产业对经济增长的贡献率为2-2.5个百分点。

  (2)房地产业的发展具有很强的地域性
  房地产是不动产,当某一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时,不能象其它商品一样,通过在地区之间的流动来使这种不平衡或差异缩小甚至消失。房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响,若某一地区经济发展水平高,相应地当地居民收入水平也高,从而当地的房地产市场的需求就大,房地产价格就高,当地的房地产业就会呈现出良好的发展势头。

  (3)房地产业的发展受产业政策的影响非常大
  相对于一般产品而言,政府对房地产市场的关注度更高。由于房地产是一种基本的生产和生活资料,其价格波动对生产和生活的稳定有重大的影响,因此,政府经常通过土地出让计划、城市规划以及财政金融政策、环境保护政策、土地利用政策等手段,对房地产市场运行采取不同程度的调控。

  (4)房地产行业是资金密集性行业
  由于房地产具有价值大,位置固定,整体不可分割等特点使其投资金额较大,因此房地产业是资金密集型的行业,开发一个房地产项目往往需要投入大量资金,对开发商的资金实力有很高的要求。

  (5)房地产行业的集中度低
  我国的房地产市场非常分散,处于完全竞争态势。全国房地产前100强企业在2003年实现销售额1113亿元,占全国市场份额的8.43%;2004年实现销售额1781.05亿元,占全国市场份额的13.49%;2005年实现销售额2384.07亿元,占全国市场份额的18.06%;2006年2260亿元,占全国市场份额的11.03%(资料来源:《2007中国房地产百强企业研究报告》)。

  虽然前100强企业在市场上的份额逐年增加,但是数据表明房地产行业的集中度还非常低。因此,无论从全国还是区域范围来讲,没有占压倒优势的开发商,房地产市场处于公平竞争的状态。

  (三)我国房地产行业的概况及发展分析
  从2000 年开始,我国房地产业本轮的繁荣期已经持续了七年,与上一轮景气周期(1991-1994)相比,本轮房地产业的增长具有两个鲜明的特点:一是本轮房地产业的增长是在经济总体持续增长、房地产业进行市场化改革的推动下,以市场需求迅速释放、住房消费进入大众化时代为背景的,因此,当前我国房地产增长的经济基础更加稳定;二是本轮房地产业的增长具有全局性,属于整体繁荣。虽然各个地区增长情况不一样,在局部地区还出现了泡沫化的趋势,但是基本上全国主要城市和地区都相继进入了景气周期。我国目前的房地产市场呈现持续、稳定的发展态势,这主要表现在:
  1、我国宏观经济高速增长,促进房地产行业繁荣兴旺
  据国家统计局发布的统计公报,2007年上半年宏观经济继续呈增长态势,GDP增长11.5%,CPI增长3.2%,居民可支配收入增长14.2%,我国房地产投资同比增长28.5%,房地产投资占固定资产投资的比例为28.76%。

  2002年-2006年我国房地产投资走势图
  (数据来源:《中国统计年鉴》、各年《中国国民经济和社会发展统计公报》
  2、房地产市场供求关系基本平衡
  从2003年开始,国家加强了对房地产投资过热的宏观调控,2004年商品房竣工面积增幅回落到2.41%,2005年商品房竣工48,793万平方米,比上年增加14.9%。2006年商品房竣工53,019万平方米,比上年增加8.66%。2002年我国商品房销售26,808.3万平方米,比上年增加19.6%,此后由于需求的不断释放,商品房销售面积逐年递增,2005年全年商品房共完成销售55,800万平方米,比上年增加46%。2006 年共完成商品房销售60,005.9万平方米,比上年增加7.54%。同时,商品房供求结构趋于平衡,2002年商品房竣工销售面积比为1.30,此后开始逐年回落,并于2005年下降至1 以下,2006年该比例为0.88,需求略大于供给,市场供求情况趋于合理。

  项目名称 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年
  商品房竣工面积(万平方米) 34,975.8 41,464.1 42,464.9 48,793 53,019.0
  商品房销售面积(万平方米) 26,808.3 33,717.6 38,231.6 55,800 60,005.9
  竣工销售面积比(%) 1.30 1.23 1.11 0.87 0.88
  2002年-2006年我国房地产发展走势图
  (数据来源:《中国统计年鉴》、各年统计公报、2006 年中国货币政策执行报告)
  3、居民需求继续释放,住宅投资成为房地产投资主体
  随着居民需求的不断释放,住宅投资日益成为房地产投资的主体,2002 年我国共完成住宅投资5,227.8 亿元,占该年房地产开发投资的67.1%;从2003 年开始,国家加强了对房地产投资过热的宏观调控,但住宅投资在房地产投资中的主导地位没有变化,2004 年该比例为67.2%;2005 年为68.5%;2006 年为69.82%。

  项目名称 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年
  房地产开发投资(亿元) 7,790.92 10,153.8 13,158.3 15,759 19,382.0
  住宅开发投资(亿元) 5,227.8 6,776.7 8,837.0 10,800 13,532.4
  住宅投资所占比例(%) 67.1 66.7 67.2 68.5 69.82
  2002年-2006年我国住宅开发走势图
  (数据来源:《中国统计年鉴》、各年《中国国民经济和社会发展统计公报》
  4、商品房销售额和销售价格稳中有升
  近年来,我国商品房销售额和销售价格均呈稳中有升之势。其中,销售额上涨幅度领先于价格上涨幅度。

  2003 年商品房共完成销售7,955.7 亿元,比上年增加31.9%;2004-2006 年,各年商品房的销售额依次分别较上年增长30.4%、74.25%、13.44%。

  2003 年商品房销售均价为2,395 元/平方米,比上年增加4.84%,2004-2006年,各年商品房的销售均价依次分别较上年增长15.05%、19.38%、5.49%。

  项目名称 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年
  商品房销售额(亿元) 6,032.3 7,955.7 10,375.7 18,080 20,510
  商品房销售均价(元/m2) 2,250 2,359 2,714 3,240 3,418
  2002年-2006年我国商品房销售走势图
  (数据来源:国家统计局、国家信息中心)
  (四)我国房地产行业发展的影响因素及其对关联行业的影响
  1、影响我国房地产行业发展的有利因素
  (1)宏观经济持续稳定发展
  ”十五”期间我国国内生产总值年均增长9.5%,为房地产业的快速发展奠定了良好的基础。根据”十一五”规划,未来五年我国国内生产总值年均增长率将达到7.5%,宏观经济形势持续、快速、健康发展将成为房地产行业快速发展的动力。

  (2)国家产业政策重点支持
  2002年以来,针对房地产行业发展过程中的结构性过热和局部性过热问题,国家开始对房地产行业实施宏观调控,但调控的目的并非打压房地产行业,而是为了房地产行业的长期持续发展。宏观调控政策并没有改变房地产行业作为国民经济支柱产业的地位,国家仍然会对普通商品房建设进行产业政策的扶持。

  2003年8月国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》指出:”房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展,是提高居民住房水平,改善居住质量,满足人民群众物质文化生活需要的基本要求;是促进消费,扩大内需,拉动投资增长,保持国民经济持续快速健康发展的有力措施;是充分发挥人力资源优势,扩大社会就业的有效途径。

  实现房地产市场持续健康发展,对于全面建设小康社会,加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。同时,支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、
  收购和重组,形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团。

  (3)城市化进程的加快能产生巨大的房地产消费需求
  与我国迅速发展的工业化进程相比,以城镇人口占总人口的比例来衡量,我国的城市化进程明显滞后。2004 年,我国城镇人口占总人口比例为41.76%,2005年该比例上升到43%,2006 年该比例达到43.9%。根据”十一五”发展规划,我国将继续加快城市化进程,”十一五”期末城市化水平将达到47%,转移4,500 万农业劳动力进入城镇。因此,城市化进程的加快,随着农村劳动力向城市的转移,必然要求房地产业特别是住宅业持续发展与之适应。

  (4)居民收入和消费水平的提高有利促进房地产市场需求
  ”十五”期间我国城镇居民人均可支配收入年均增长9.6%,农村居民人均纯收入年均增长5.3%,到”十五”期末分别达到10,493 元和3,255 元。根据”十一五”规划纲要,”十一五”期间我国城镇居民和农村居民人均可支配收入年均增长率均要达到5%。随着居民可支配收入的提高,将由对房地产更多的潜在需求转化为有效需求,促进房地产的发展。

  (5)改善型居住需求强劲增长
  2004 年我国城镇居民人均居住面积为23.7 平方米,2005 年城镇居民人均居住面积上升到26平方米,根据建设部政策研究中心发布的《2020 年中国居民居住目标预测研究报告》(2004.11.23),2020 年我国达到小康社会,城镇居民人均居住面积将达到35 平方米。因此,居民对居住条件的改善需求将为房地产业的发展带来巨大空间。

  2、影响我国房地产行业发展的不利因素
  (1)融资渠道少
  房地产是资金密集型行业,需要多种融资渠道,目前我国房地产公司主要的融资渠道是银行贷款,通过房地产基金、企业上市等渠道进行融资的企业过少。

  (2)人才缺乏,制约行业发展
  虽然目前国内从事房地产业的人数很多,但受过专业教育和训练、经验丰富的房地产专家很少。随着房地产业向规范化发展和竞争的加剧,特别是境外房地产企业进入国内市场后,国内房地产企业人才缺乏将更加明显。

  (3)房地产相关税费较多,加重了房地产企业的成本负担。目前,我国房地产行业的税费管理体制不太合理,开发过程中的费用品种繁多,加重了房地产企业的成本负担。

  3、进入本行业的主要障碍
  房地产行业所运用的主要技术已经成熟化和公开化,不存在技术方面的进入壁垒。但进入本行业必须有雄厚的资金,企业持续发展还需要高水平的管理人才、良好的品牌、足够的高质量的土地储备,这些构成了一定的行业壁垒。

  4、我国房地产行业与上、下游行业的关联性和影响
  我国房地产业已成为国民经济中的一个重要产业,产业链长、波及面广。房地产行业的上游产业主要包括建筑业、建材业(包括机械、钢铁、玻璃等)、工程设计(包括勘测测绘和设计单位)及其他行业,下游产业则包括物业管理、住宿酒店、房地产中介租赁及其它产业。

  (1)上游行业
  ①建筑业
  建筑业与房地产业的正向关联度非常高,据投入产出模型测算,每100亿元房地产投资可诱发建筑业产出90.76亿元,因此房地产业对建筑业的发展影响非常大;而建筑业施工技术的提高,将会提高房地产业的开发品质,有利于房地产行业的发展。

  ②建材业
  建材行业与房地产业具有很强的正相关关系,据统计,我国每年钢材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地产开发建设中,房地产业对这些产业的发展能起到1∶1.17促进作用,即每100元的房地产销售能带动相关产业117元的销售,因此,房地产业繁荣也会对建材产业产生重要影响,反之,建材行业的发展也会提高房地产业的开发品质。

  ③工程设计业
  工程设计是关系到建设项目最终质量、可靠度、使用性能以及形象的关键因素。房地产开发过程中存在不同的设计方案,不同的设计方案有不同的经济效益,面临不同的风险。我国的工程设计业在理念和方法等方面近年来已经取得了一些进步,但与西方发达国家相比,总体水平仍比较落后。为此,我国的房地产业需要引入国外先进的设计理念,在必要时需要与国外先进的工程设计业进行合作,这样,会使房地产项目的工程设计成本提高。

  (2)下游行业
  ①物业管理业
  物业管理作为房地产消费环节的主要管理活动,与房地产业关系密切,它实际上是房地产开发过程的自然延伸,对房地产开发建设、流通、消费的全过程起着至关重要的作用,良好的物业管理也反过来促进了房地产开发建设的发展,促进房地产的销售,提高人们对房地产的认知度。目前我国物业管理业发展迅速,其作为一种新的产业已在社会化分工中被逐步认同,物业管理的理念已为广大市民所接受,这为房地产市场向健康有序的方向发展奠定了基础。

  ②房地产中介业
  近年来,随着我国住房二级市场的发展,房地产中介业得到了快速发展。房地产中介提高了二手房的交易效率,活跃了二手房交易市场,而二手房交易的活跃不仅增加了住房市场的供应总量,给购房者更多的选择,同时也创造了大量的住房改善性需求,促进了房地产业的发展。

  (五)我国房地产行业的发展趋势分析
  1、房地产行业发展空间巨大
  (1)随着我国市场经济的不断成熟,房地产行业的地位越来越重要:
  2003年8月12日,国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,明确了发展我国房地产业的指导思想:”充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义”。”促进房地产市场持续健康发展,是提高居民住房水平,改善居住质量,满足人民群众物质文化生活需要的基本要求;是促进消费,扩大内需,拉动投资增长,保持国民经济持续快速健康发展的有力措施;是充分发挥人力资源,扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展,对于全面建设小康社会,加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义”。

  (2)从我国宏观经济的发展趋势来看,我国房地产业还有很大的增长空间。世界银行统计资料表明,住宅需求与人均GDP水平也有着相当密切的联系:
  当一个国家人均GDP达到1,500美元以上,房地产行业将迎来发展的黄金时期。我国2004年人均GDP 为10,502元,约1,263美元,按照当前的平均增长速度,到2010 年我国人均GDP将达到1,500-1,600美元这一区间,因此,从长远来看,我国房地产行业还有非常大的发展空间。

  (3)我国城市化水平的提高将产生大量的房地产需求,从而促进房地产行业的发展:
  2006年,我国城市化率为43.9%,2020年前如果我国要达到全世界47%的城市化平均水平,即使不计人口自然增长,则有4,500万人口要进入城市,如果按2005年人均26平米的居住面积目标,可产生约11.70亿平方米以上的市场需求。

  如果按达到小康社会人均居住面积达到35平方米计算,可产生约83亿平方米以上的市场需求。时间再放长点,未来20年达到中等发达国家60%以上的城市化水平,则市场需求更大。

  (4)住房改善需求潜力较大,人民生活水平提高对住房消费提出了更高的要求:
  2006年,我国城镇居民消费的恩格尔系数已经下降到35.8%,农村居民的已经下降到43.0%。人们温饱之后的需求重点,必然转向住、行、教育等方面,最能体现人民物质生活水平的住房将成为消费热点。从人均住宅面积拥有量来看,我国居民与发达国家尚有很大的差距。目前,美国的人均居住面积是60多平方米,欧洲国家基本在30-50平方米之间,人口密度最大的日本也达到了人均31平方米的水平,而我国城镇居民2004年、2005年的人均居住面积分别为23.7平方米、26.0平方米,世界各国的经验表明,在人均住房面积达到30至35平方米之前,将保持比较旺盛的住房需求。因此随着人民生活水平的不断提高,对住房的更高需求也会不断产生,成为支持房地产行业发展的原动力。

  2、行业集中度将提高
  政府对房地产市场监管力度的不断加强,如加强对房地产企业的资质管理和房地产开发项目审批管理,严格执行房地产开发项目资本金制度,加强房地产贷款监管等,使房地产企业面临新一轮的整合,这给资金雄厚、管理规范、具有一定开发规模的公司提供了扩大市场份额的机遇。同时,政府对具有资信和品牌优势的房地产企业进行兼并、收购和重组行为的支持,将有助于形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团。可以预见,在未来的发展过程中,房地产行业集中度将大大提高。

  3、自住性需求保持稳定增长,投资性需求将出现下降
  随着宏观经济的继续快速、平稳发展,我国居民自住性房地产需求保持了稳定增长的态势。但由于目前加息和房屋买卖税收政策的变化提高了投资者的投资成本,房地产的投资收益率下降,房地产投资性需求将随之下降。随着国家鼓励的廉租房和经济适用房的快速发展,完整的住房供应体系也将逐步形成。

  4、房价涨幅将下降,但仍能维持稳中略升的态势
  国家宏观调控政策的实施抑制了部分投资性的房地产需求,但自住性需求仍然旺盛,2006年房价涨速继续放缓,房价出现稳中略升的态势,但北京、深圳等个别大中城市上涨幅度仍较大。以2005年来看,全国2005年商品房竣工面积累计完成48,793万平方米,增长14.9%,完成销售面积55,800万平方米,涨幅为46%,房屋产销率(销售面积/竣工面积)为114.36%,自1999年以来首次出现销大于产的情况。

  二、荣安集团业务发展情况
  (一)荣安集团主营业务收入构成
  荣安集团主营业务是从事商品房综合开发建设;商品房销售、租赁、售后服务。近三年的主营业务收入构成情况如下:
  1、分类别的主营业务收入构成情况
  单位:万元
  类型 2006 年度收入构成 2005 年度收入构成 2004 年度收入构成
  金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
  住宅 25,277.58 97.85 54,909.5 99.01 3,455.74  89.13 
  租赁收入 306.53 1.19 304.76  0.55   299.59  7.72
  其他 246.96 0.96 246.25 0.44 122.01 3.15
  合计 25,831.07 100.00 55,460.51 100.00 3,877.34 100.00
  注:荣安集团主营业务中主要为商业地产的开发,在2006年才开始涉足商业地产,目前共有四个商业地产项目,2008-2009年开始陆续交付,因此,在前三年的业务收入中并未体现。

  2、分区域的主营业务收入构成情况
  单位:万元
  地区分部 2006年 2005年 2004年 合计
  浙江省 25,831.07 55,460.51 3,877.24  85,168.92
  江苏省    
  合计 25,831.07 55,460.51 3,877.24 85,168.92
  3、房地产开发项目明细
  单位:万元
  项目 2006年 2005年 2004年
  欢乐精品园 42.72 645.32
  荣安世家 345.24 2,784.88
  荣安佳境 1,416.43 54,506.32
  都市风华 23,836.39
  其他 24.76 15.22
  合计 25,277.58 54,909.50 3,455.74
  (二)荣安集团房地产项目开发流程
  房地产行业的生产流程是研究立项、取得土地、产品策划、设计规划、建造房屋、然后销售或者租赁,具体的房地产开发项目涉及众多政府部门的行政管理。荣安集团的房地产项目开发流程具体如下图:
  三、区域市场分析
  2004年,荣安集团做出战略性调整,提出”立足宁波,展望长三角地区”的发展战略,先后在江苏常熟、浙江杭州进行了土地开发。由于房地产行业受区域政策及市场条件的约束较大,现根据开发的各区域市场进行分区块分析:
  (一)宁波市房地产市场发展情况
  1、宁波市房地产总体运营情况
  宁波市位于浙江省东部,为国家副省级城市,是长江三角洲南翼的中心城市。宁波房地产行业在宁波市起步较晚,但作为一个新兴行业,已成为投资领域的重要组成部分,尤其在”九五” 后期,受城建规模扩大、基础设施投资加快和房改政策的刺激,市场容量大幅增长,房地产业取得跳跃性发展。1996-1999年,房地产开发投资逐年下降,四年累计完成投资额208.23亿元,年均负增幅10.2%;1999年三季度开始回升,2000年-2002年三年共投资272.76亿元,年均增幅达39.36%,高于同期全社会投资增速15.81个百分点。2002年当年房地产开发投资总额达125.97亿元,同比增长44.66%,是”九五”末的1.1倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也由”九五”末期的14.59%上升到20.95%,上升了6.36个百分点,成为拉动投资增长的重要力量。

  至2006年底,房地产完成投资的各项指标增幅均出现上升。据市统计局统计,2006年全市房地产开发完成投资313.1亿元,比上年增长21.3%,土地购置面积235.3万平方米,增长33.2%;土地开发面积260.1万平方米,下降3.1%;竣工房屋面积682.2万平方米,增长9.2%,其中住宅523.3万平方米,增长8.7%;商品房销售面积601.0万平方米,其中住宅销售面积508.2万平方米,分别增长19.1%和21.7%。

  土地市场方面,2006年宁波市区共推出土地121幅,总面积达491.17万平方米,为2005年土地供应量的2.8倍。截止12月全年共计成交土地101幅,成交面积为443.31万平方米,其中海曙区17万平方米,江北区125.4万平方米,江东区99万平方米,鄞州区206.46万平方米,镇海区31.48万平方米。共计可建造住宅面积352万平方米,商业及办公674万平方米。

  随着国家对土地市场、开发进程监管力度加强,开发商囤积土地现象将有所减少。06年所推的土地供应量其中相当一部分会在07年下半年-08年左右开盘,因此就二级市场供应来说,未来两年的市场竞争将十分严峻,住宅将集中在江北北区、鄞州钟公庙、下应区域;办公将集中在东部新城、科技园区及南部商务区。

  2、2007年上半年市场总体特征
  (1)新政对市场的影响力不强
  本轮宏观调控主要是针对于部分城市房价强劲反弹而起的,而宁波市场本身比较健康,经过这两年的市场洗礼,楼市也趋成熟,对政策的适应能力都有所增强.当然,市场观望气氛可能会存在,但恢复的也快。因此市场对于本次加息调控的反映较为冷静,市场走势仍按各自原有的发展趋势前行。

  (2)市场出现供需两旺的态势
  从统计数据可见,今年上半年的供应量与去年同期的供应量基本持平,可见市场供给压力依然较大;而从需求量上来看,市场表现出了供需两旺的态势。出现这种状况有以下几个原因构成:① 去年年底,市场已经呈现出初步回暖的迹象,市场延续了去年年底回升的势头;② 受宏观调控被抑制的需求在今年得到释放;③ 市场的刚性需求依旧旺盛;④”销控”手段导致市场供应呈”牙膏效应”。

  (3)价格走高趋势明显
  从上半年推出楼盘的交易均价和楼盘的价格设定来看,走高现象越加明显,已开楼盘纷纷涨价,未开楼盘预期价格逐步上升如ART蓝湾一期开盘5800元/㎡的均价,三期价格已跳到7500-8000元/㎡的销售价格,短短的三个月时间价格上涨之快,无不惊叹宁波房地产市场购买力的强大。

  (4)区域竞争激烈
  从整个区域供应量来看,供应量参差不齐,受区域内供应量的影响部分板块内竞争将明显加剧。同时由于城市发展的加速,各区域之间的交通便利,环境逐步改善,未来发展前景都看好。购买者对板块的选择也不在独聚一块,区域与区域之间的竞争也将逐步明朗化。

  (5)住宅在建规模出现负增长
  从2004年开始,新开工面积逐年下降,2006年增幅回升到6%,但2007年1-8月又负增长6.9%,其中住宅负增长15.5%,新开工不足使在建规模处于低增长,住宅施工面积1-8月已出现负增长1.4%。

  2007年1-8月,宁波市房地产开发投资完成179.57亿元,同比增长6.2%,较1-7月回落3.6个百分点。其中住宅投资115.45亿元,已经出现负增长,同比负增长0.2%,比1-7月下滑了10个百分点。但商品房销售情况仍然良好。1-8月,商品房销售面积515.31万平方米,同比增长45%。商品房销售额312.36亿元,同比增长62.7%。

  3、2007年下半年宁波房地产市场发展整体形势预测
  (1)市场整体需求预测
  初步统计预测:宁波市四区2007下半年年住宅总供应量约为189.11万平方米(含07年上半年存量),而07年上半年的供应总量为221.19万平方米,07年下半年总供应量约为07年上半年总供应量的0.85倍,相比与上半年供应量略微有所减少。

  07年上半年宁波市商品房由于受土地增值税、加息等影响,总需求量为164.66万平方米。07年下半年如宏观调控政策平稳,加上宁波市政府出台的非成套房改造、拆迁,东部新城、湾头规划等托市政策的实施,预计07年下半年的需求量在120万平方米左右,预计总销售率维持在63%左右。

  07年下半年,从各区的供应量来看,以鄞州区供应量占主导,预计07年下半年鄞州区的供应量达104.34万平方米,占四区供应总量一半以上,其中主要以中心区供应量为主。江北区次之,预计下半年供应量为38.85万平方米。江东区和海曙区供应量相对较少,分别为16.93万平方米和28.99万平方米。

  (2)市场总体特征预测
  ①宏观政策进一步加强
  07年上半年,针对高速上涨的房价政府2次加息和辅助性的宏观政策,都未能抑制房价的上涨,为了缓和房价保证市场的稳步发展,预计2007年下半年新一轮的宏观调控会进一步加强
  ②居住郊区化,区域间楼盘竞争激励
  从2006成交的土地和07年新推盘量来看,宁波中心城区土地日益稀少,不断攀升的地价和土地边缘化,使得房子越卖越贵,地段越住越远。随着各区域内部交通、教育、医疗等配套设施的完善;私家车的普及,居住郊区化的趋势锐不可当。其主要分布有,鄞州新城区、科技园区东部、和江北北区、城西区域。

  ③新政逐步落实、中小面积住宅竞争激烈
  受2006年新政,住宅面积量化标准的影响,在07下半年年开始逐步显现,以今年下半年预计推出的项目为例,其中迪赛缘园、明天广场、中建格兰系列等项目多以100㎡以下的中小户型为主。

  ④精装修中高档房源成为市场”主流”

  随着万科·金色水岸二组团、绿城·绿园、金地国际花园、凯德·汇豪天下二组团等项目的推出,精装修高级公寓将占据市场相当大的份额。

  ⑤销售均价持续走高
  受上半年市场大环境影响和精装修高级公寓的成本拉升,在宏观政策相对平稳的情况下,预计2007年下半年推出的房源价格仍有一个平稳提升的过程,月涨幅比例保持在3%左右。

  (二)杭州市房地产市场发展情况
  1、杭州市经济快速发展,人均收入大幅增长
  杭州地处长江三角洲南翼,为浙江省省会,是全省的政治、经济、科教和文化中心,国务院确定的全国重点风景旅游城市和历史文化名城,以及长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。杭州市至2006年末,全市总人口达666.31万人,全市实现地区生产总值(GDP)3440.99亿元,按可比价格计算,比上年增长14.3%,连续16年保持两位数增长。其中,第一产业增加值154.92亿元,第二产业增加值1741.98亿元,第三产业增加值1544.08亿元,分别比上年增长3.9%、13.3%和16.7%。三次产业结构由上年的5.0∶50.9∶44.1调整为4.5∶50.6∶44.9。全市按户籍人口计算的人均GDP达到51871元,增长13%,按国家公布的2006年平均汇率计算,达到6505美元。

  2、2006年土地价格平稳
  2006年实现建筑业增加值170.5亿元,比上年增长3.1%。建筑企业全年完成施工产值1261.9亿元,比上年增长16.6%,施工面积13326万平方米,竣工面积4780万平方米。全年房地产开发投资442.45亿元,比上年增长7.8%。商品房施工面积4545.33万平方米,比上年增长7.9%;竣工面积725.80万平方米,比上年下降19.6%;销售走势趋于平缓。全年商品房销售762.50万平方米,增长8.3%。其中科研销售679.27万平方米,增长9.4%。随着杭州市区行政区划的调整和城市建设的发展,城市规模不断扩大,城市结构和功能不断完善,逐步形成了一个良好的投资环境,吸引着众多的投资者来杭投资,对房地产的需求不断增长,使杭城的地产市场得到了较快的发展,从而使得杭州市的地价在整体上保持稳中有升的趋势。城市近郊地区随着建设规模的扩大,对土地的需求量快速增长,加上政府对耕地农田的保护政策,特别是新的土地管理法实施以来,使得土地供给的有限性和土地需求的增长性之间的矛盾日益突出,从而带动杭州市近郊的土地升值相对较快。杭州市委市府制订”住在杭州、游在杭州、创业在杭州、学在杭州”的方针,提出实施城镇化建设,建设杭州新天堂,构筑特大都市的宏伟战略;转变供地出让方式、外地组织和个人可”购房入户”、结束福利分房、住房分配货币化试行、拆迁货币安置、二手房交易开放政策和对已改制企业实行土地有偿使用制度等等。近两年受国家宏观调控影响,经营性用地公开市场地价有所调整,至今地价基本呈现平稳态势。

  3、房地产发展迅速,价格涨幅迅猛
  近年来杭州房价上涨幅度较快,主要由于供求关系的严重失衡引起。杭州是全国第一个实行土地”招拍挂”的城市,土地的不饱和供应令土地成交价格连年倍升,2003年,杭州的土地交易价格涨幅为38.1%,排在全国35个大中城市之首,高额的地价成本直接抬高了房产价格。加上”创业在杭州”一系列引进人才、购房入户等优惠措施,杭州城市人口不断增长,市场对房地产的需求非常旺盛,支撑着杭州房地产价格的不断上升。

  房价的高速上涨受到严重抑制是在2005年,杭州楼市出现转折点。政府针对投机需求、过度投资、超前消费和过度消费等四个方面的不合理需求制定了一系列的政策,过热的市场需求已经开始降温,投资需求已经退潮。通过一系列的市场变化,杭州楼市走向规范,走向平和理性,房价没有出现大起大落的情况,市场基本稳定。从长远发展分析,杭州房价有较大的增长空间。

  2005年杭州房地产交易结构优化。杭州楼市中低价位、中小套型房源在不断增加,非普通商品房日渐成为市场主流。2005年5-12月,杭州六城区(不含萧山、余杭)商品住宅成交单价在4000元/平方米以下的,占总成交量的19.6%;4000-6000元/平方米的占22.4%;6000-8000元/平方米的占25.2%。三者合计67.2%,较2005年1-4月提高了10.7个百分点。140平方米以下房源成交比例由2005年1-4月的67.6%,上升到2005年5-12月的73.1%。

  2006年为房产政策消化年,政策影响显现。2006年1-5月杭州批准预售商品房面积383.22万平方米,其中批准预售商品住宅340.23万平方米;完成商品房预售面积234.27万平方米,其中商品住宅预售196.38万平方米;二手住房成交68.1万平方米。住宅存量的积压已经对开发商的资金回笼产生影响,由于资金压力,不少开发商开始选择战略收缩,新开工面积大幅度减少。2006年1-5月杭州全市房地产新开工面积为224.87万平方米,同比下降12.7%。

  项目名称 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年
  商品房竣工面积(万平方米) 529.41 605.47 679.2 799.73 725.80
  商品房销售面积(万平方米) 414.55 487.61 605.14 705.22 762.50
  竣工销售面积比 1.28 1.24 1.12 1.13 0.95
  (三)常熟市房地产发展情况
  1、常熟经济快速发展,住房及生活条件进一步改善
  常熟市位于江苏省东南部,地处富饶美丽的长江三角洲前缘,属苏州市下辖的县级市,是国家级的风景文化名城。失去总面积1264平方公里,人口104万,其中市区人口33万,下辖13个镇场,2个省级经济开发区、1个招商城。

  2005年,常熟市的国内生产总值665亿元,人均GDP超过8000美元,城镇居民人均可支配收入17203元,农民人均纯收入8418元;银行存款、居民储蓄、拥有私家车、社会消费品零售总额等富民指标均居全省县(市)首位,县域经济基本竞争力列全国县域经济百强县第4位,综合实力居全国百强县(市)第5位。常熟市已经发展成为”长三角”经济增长最快、开放程度最高、发展活力最强的地区之一。

  2006年,全年实现国内生产总值809.28亿元,按可比价计算,比上年增长18.5%。其中:第一产业增加值17.49亿元,比上年下降2.0%;第二产业增加值484.26亿元,增长19.0%;第三产业增加值307.54亿元,增长18.7%。

  2006年,全市城镇居民人均可支配收入达到19308元,农村居民人均纯收入9293元,分别比上年增长12.2%和10.4%。居民消费水平进一步提高。2006年城镇居民人均生活消费支出14440元,农村居民人均生活费支出7051元,分别比上年增长23.5%和25.4%。

  2、城市发展整体东移,房地产开发潜力巨大
  常熟市政府通过对古城区的保护和东部新城片区的建设,构成了从古到新的城市生态、文化、商业服务等功能的扩张性延伸,加快了常熟新一轮中心城区功能的全面升级。

  沿江区域的滨江城市副中心的建设,则使得常熟整个区域凸现了港城一体的”双城式”空间形态。滨江区域将依托沿江国际制造业基地,加快建设滨江城市副中心,以通港路为发展轴,逐步与包含古城区和东部新城片区在内的中心城区联成一体,形成港城一体的”双城式”空间形态。

  未来常熟的城区中心将整体东移。常熟老城区西面因拥有秀美的湖光山色,已被规划为风景区;北面外资企业云集,被规划为工业区;南面是招商城,将成为未来的商业区;城东作为新的城市中心,将建成集住宅、休闲、购物、娱乐为一体的现代化新城区和行政中心区。

  3、房地产开发增长较快,量价齐升
  2006年,常熟市房地产开发完成投资额41.07亿元,比上年增长36.7%;房屋建筑施工面积520.28万平方米,增长32.8%;房屋竣工面积201.42万平方米,增长65.6%;商品房销售面积实现122.66万平方米,增长47.7%;商品房销售额50.87亿元,增长36.3%。

  2007年上半年,常熟市房地产市场呈现出投资快速增长、施工规模扩张、销售状况良好的喜人局面。上半年,全市房地产投资完成23.27亿元,同比增长39.4%;施工面积404.65万平方米,同比增长1.7%;销售各类商品房69.89万平方米,同比增长41.0%,实现销售额32.36亿元,同比增长56.8%。

  四、企业面临的竞争状况
  (一)荣安集团在建项目所处的市场竞争格局
  1、宁波:外来地产大鳄群聚宁波,市场格局重新细分
  到2002年底,宁波共有房地产开发企业289家,其中拥有一级资质的房地产企业7家,二级资质的11家,三级及三级资质以下的企业271家,涌现出一批实力雄厚、管理先进的典型企业。2004-2006年在万科、绿城、金地、中海、万达、合生等外地房地产大鳄的带动下,本地行业水平得到迅速提高。但同时带来是本地企业在土地获取上难以和进入资本市场的上市开发企业竞争,产品上的落差也造成了本地企业的竞争劣势,部分老牌的开发企业在一、二级市场的竞争中逐渐的脱离,市场格局重新细分,截至到2006年末,宁波一、二级房地产开发企业达到50家。

  2、杭州:行业利润导致房地产企业数量激增,市场竞争加大
  杭州是我国房地产发展较早和较快的城市之一,1996 年杭州市共有房地产业法人单位442 家,占当年总法人单位数量的1.3%;此后,随着杭州市房地产市场持续向好,越来越多的企业进入房地产市场,2001 年杭州市房地产企业法人企业达到1,385 家,占当年总法人企业数量的2.4%,比1996 年增加213.3%;截至2004 年年底,杭州市房地产业法人单位继续增加至2,039 家,占当年总法人企业数量的2.5%,比2001 年增加47.2%,其中房地产开发经营法人企业838家,房地产市场竞争激烈(数据来源:杭州市各年《基本单位普查公报》及《经济普查主要数据公报》)。

  3、常熟:土地供应量大导致的行业竞争激烈
  近年来,常熟市的土地供应量充足,外来开发企业与本条开发商在市场的竞争日益明显,截至2006年末,常熟共有开发企业约120家,房屋建筑施工面积达到520.28万平方米,比2005年增长32.8%。

  (二)荣安集团在行业中的竞争地位
  荣安集团总部位于浙江宁波,是一家以房地产开发为主营业务,投资结构多元化的现代化企业集团,经过多年的努力,荣安集团已从一家地方性房地产公司,发展成为成长性好、实力雄厚、跨地区、专业化经营的大型房地产开发企业。作为跨地区经营的房地产开发商,荣安集团所面临的主要竞争是来自全国范围的同业者。与万科、绿城、中海等全国性的房地产开发上市公司相比,荣安集团规模相对较小,但从盈利指标、收益率等来比较,荣安集团处于行业中的较高水平。从土地储备来看,荣安集团已在宁波、杭州、常熟等地拥有土地储备34.82万平方米(含在建土地8.21万平方米,待建26.61万平方米),按荣安集团现有开发能力计算,土地储备足以保证荣安集团未来五年项目开发的土地需求,充足的土地储备为公司在激烈的市场竞争中持续发展奠定良好的基础。

  1、荣安集团的快速发展为公司赢得良好的社会口碑和企业品牌
  近几年来,荣安集团通过深化内部管理,加快业务扩张,荣安集团经营取得了较好的业绩。截至2007年,荣安集团已开项目近20余个。荣安集团的快速发展得到了行业内的好评,先后被授予”全国民营500强企业” 、”中国最具生命力十大民营企业” 、”中国优秀企业” 、”中国房地产企业200强”、”浙江省房地产十大领军企业” 、”浙江省百强企业” 、”浙江省纳税百强企业”、”浙江省服务业企业80强” 、”全国民营企业文化建设先进单位”、”宁波市和谐企业”等荣誉称号。

  2、荣安集团在行业的市场占有率不断提升
  2006年制定的企业5年发展规划中,提出了”立足宁波,展望长三角”的发展战略,明确了2006~2011年以宁波大市区为发展核心,向上海、杭州、南京、三亚发展的方针,并先后获得多宗的土地开发权。目前,荣安集团可开发的规划建筑面积已在宁波市位列第三,商品房销售总额2006年达到全市的1.32%,预计2007年将超过2.65%。常熟地区的市场占有率也分别从2006年的1.37%上升至2007年上半年的4.59%。同时,产品也由过去单一的住宅产品开发转变为写字楼、商业、住宅联动开发的全新局面。

  3、荣安集团盈利能力持续增强
  随着荣安集团开发项目的不断增加,荣安集团的净利润从2005年的1,689万上升至2007年上半年的2,639万,盈利能力高于当地行业平均水平,同时,受土地储备量的影响,预计未来两三年内,荣安集团将成为宁波地区盈利较高的企业之一。

  (三)企业的竞争优势
  1、区位优势
  荣安集团的总部设于浙江宁波,占企业土地开发量的74.64%,而宁波近年来的房地产发展迅猛,出现供需两旺的良好局面,目前国内主要的一线开发企业均投入到宁波市场,国际著名的长江实业、凯德置地、金光集团等外资企业也纷纷看好宁波,宁波已成为一线开发企业投资的热土,销售额及价格也节节攀升。而荣安集团作为宁波本土最具实力的开发企业之一,占尽天时、地利、人和;同时,由于宁波市的GDP及居民可支配收入在2007年上半年分别居全国副省级城市的第五及第三位,对商品房的消费能力一直居全国前列,因此,荣安集团的项目区位优势明显。

  2、成本控制优势
  荣安集团在兼顾产品价值和目标客户购买力的基础上,根据预期的目标收益锁定产品的基本目标成本,制定项目成本预算,在项目开发中始终坚持”开一座小区,留一片新景,安一方百姓,聚一城人心”的开发理念。在开发管理方面,从规划、设计、施工到销售、物业服务各个环节,坚持以成本预算控制为中心,一方面保障决定产品质量与品质的必要投入,另一方面压缩控制非必要的成本开支,力求精简高效;在成本控制方面,实行严格的成本核算流程,责任主体的报酬与每一环节质量、成本控制结果相挂钩。由于荣安集团将产品质量、企业利润和客户满意有效地结合,2004-2007年荣安集团商品房销售毛利率均处于同行业较高水平。

  3、多元化的产业链优势
  荣安集团除房地产开发外,拥有关联的宁波市天一建筑设计有限公司、宁波荣安物业有限公司等一系列房地产开发下游企业。通过该类型企业在实际项目开发中,能完成开发、设计、售后等一条龙的服务,不仅能提升客户的满意度,同时也强化了企业的品牌影响力,并将开发成本大大降低,实现更优的盈利目标。

  4、有效的流程管理机制
  2002年荣安集团就通过了ISO9000质量体系论证,同时引进了一大批高级管理人才和工程技术人才,荣安集团在该年得到了良好的发展,实现产值9亿元,上缴国家税金7500多万元,企业总资产12亿元,名列”全国民营企业500强”之列。2003年更实现了16亿元的产值,上缴国家税金1.2亿元。荣安集团再度名列”全国民营企业500强”之列,成为宁波房地产市场的领军人物。

  2006年,荣安集团引入了流程管理体系及绩效管理体系,在原多年的开发管理上进行了大规模的企业流程再造,简化流程环节,进行充分授权,开展全面预算管理,健全公司的考核,管理变革为荣安集团下一步大发展打下了良好的基础,并将推动荣安集团实现战略目标。流程中对荣安集团房地产项目开发过程中所涉及的各项业务均规定了明确的工作及管理流程,使得房地产开发全流程明确到每道工序、完成每项任务的具体天数、负责单位,最大限度地保证了公司各个项目按照统一标准、流程进行开发,保证了工程质量与效率。

  5、拥有稳定的开发团队和合作伙伴
  荣安集团是一家有着十二年房地产开发经验的房地产专业公司,在多年的发展过程中,荣安集团培育并形成了一个知识结构和专业结构合理、实战经验丰富、具备战略发展眼光的管理团队。集团董事长王久芳先生具有十几年的房地产开发管理经验,市场意识敏锐并超前,在公司发展的关键时期能把握住机会,做出有利于公司持续性发展的战略决策;荣安集团其它高管人员如副总裁和项目公司的总经理,他们是营销、工程建设、资本运作、财务管理等方面的专家,具有丰富的房地产开发经营管理经验,其中不少人是具有理论及实践水平较高的专业人士。这样一支高水平管理团队具备了带领荣安集团进一步做大做强的经营管理能力。

  同时,荣安集团一直与优秀企业建立着战略合作伙伴关系,如浙江绿城建筑设计有限公司、浙江南方建筑勘察设计院、上海三菱、LG等。

  (四)荣安集团的竞争劣势
  1、跨地区实施项目的实战经验较少
  在宁波市场之外,荣安集团缺乏成功项目实战经验,这将制约荣安集团向长三角地区拓展,对外地项目的运作能力仍需进一步加强。

  2、企业规模仍需进一步扩大
  虽然荣安集团盈利性、成长性等指标位于行业发展的前列,并且综合实力进入我国房地产行业200强,但从规模来看,相比行业领跑企业仍有一定差距。在土地日益紧缺的一级市场来看,荣安集团不融入资本市场,将面临着越来越难获得加大土地储备的能力,荣安集团也更难获得更大空间的发展。

  五、主要客户和主要供应商情况
  (一)主要客户情况
  由于荣安集团属于房地产开发企业,主要的产品为住宅,商业及办公楼为辅,目前已销售交付的产品主要为住宅,开发项目销售均为随机销售或委托房地产中介机构代理销售,不存在固定的客户,也不存在向单个客户的销售比例超过销售总额5%或严重依赖于少数客户的情况。

  (二)主要供应商情况
  开发房地产项目所需的原材料主要是建筑材料及设备,主要的建筑材料有钢筋、商品混凝土、墙体材料、建筑装饰材料、园林绿化材料、设备材料等;设备包括电梯、电气设备等。为控制工程质量和降低开发成本,荣安集团的原材料及设备采购主要有以下几种方式:
  1、凡属包工包料范围的材料、设备、配件等由施工单位按建造合同规定自行采购。

  2、需由荣安集团下属项目公司提供的材料、设备通常实行招投标方式,选择符合资质的3家以上(含3家)投标单位,按技术和设计要求择优采购。

  3、需进口的原材料和设备委托其他公司代理采购。

  由于荣安集团下属项目公司开发的项目均通过招标委托施工单位进行建设,而非自建,通常情况下不发生采购行为。

  目前,建筑材料和设备供货重组,总体情况良好。

  荣安集团与供水、供电、供气、电信等公用事业单位有良好的合作关系,在项目报批、建设、交付使用等方面均能友好合作,不存在影响项目的实施和交付使用的情形。

  (三)与主要供应商或客户的关联关系
  荣安集团除与实际控制人王久芳控制的明州建设具有关联关系外,未与上述主要供应商或客户存在关联关系。

  六、荣安集团主要固定资产及无形资产
  本次资产重组中,注入甬成功的资产主要为以房地产开发为主营业务的8家子公司股权。就拟注入上市公司的8家子公司而言,其主要资产情况如下:
  (一)主要固定资产
  荣安集团主要固定资产包括:土地、房屋及建筑物、通用设备、专用设备、运输工具、其他设备。根据江苏天衡会计师事务所有限公司天衡审字(2007)927号审计报告所附财务报表,截至2007年7月31日,荣安集团主要固定资产状况如下:
  项 目 年初数(2007年1月1日) 本期增加[注] 本期减少 期末数(2007年7月31日)
  原 值
  房屋及建筑物 68,573,475.71 2,096,605.00 70,670,080.71
  机器设备 9,597,965.43 1,182,292.68 1,182,292.68 9,597,965.43
  办公设备 751,264.82 429,622.00 1,180,886.82
  运输设备 1,382,459.00 597,990.20 1,980,449.20
  其他 60,174.00 60,174.00
  合 计 80,305,164.96 4,366,683.88 1,182,292.68 83,489,556.16
  累计折旧
  房屋及建筑物 18,273,106.61 2,498,567.76 20,771,674.37
  机器设备 8,358,779.85 1,068,589.52 924,786.59 8,502,582.78
  办公设备 346,559.60 125,832.82 472,392.42
  运输设备 677,001.80 424,262.22 1,101,264.02
  其他 24,698.04 24,698.04
  合 计 27,655,447.86 4,141,950.36 924,786.59 30,872,611.63
  净 值 52,649,717.10 52,616,944.53
  注:因合并范围变动而新增的固定资产原值为3,795,344.88元。

  (二)主要无形资产
  荣安集团无形资产主要为工业、旅游、教育等用地的土地使用权。

  单位:元
  项目 原始金额 期初数(2007年1月1日) 增加 本期摊销 累计摊销 期末数(2007年7月31日) 取得方式
  软件 4,000.00 4,000.00 4,000.00 外购取得
  海鸥宾馆土地使用权 1,943,224.64 1,731,809.00 31,487.44 242,903.08 1,700,321.56 拍卖取得
  下应潘火土地使用权 19,839,050.00 17,843,133.86 649,290.26 2,645,206.40 17,193,843.60 出让取得
  戚隘桥村土地使用权 24,706,708.70 22,769,564.48 288,244.94 2,225,389.16 22,481,319.54 出让限得
  松兰山风情园土地使用权 11,596,600.00 11,138,839.48 152,586.84 610,347.36 10,986,252.64 整体资产购置取得
  软件 30,000.00 30,000.00 250.00 250.00 29,750.00 外购取得
  东海明珠土地使用权 [注] 3,033,030.00 2,642,053.48 71,086.64 462,063.16 2,570,966.84 整体资产购置取得
  东钱湖镇土地使用权 [注] 2,633,376.50 2,319,166.79 34,912.19 349,121.90 2,284,254.60 出让取得
  薛家村土地使用权 [注] 2,868,792.00 2,405,003.96 33,469.24 497,257.28 2,371,534.72 出让限得
  合计 66,654,781.84 53,483,346.82 7,400,224.23 1,261,327.55 7,032,538.34 59,622,243.50
  注:本期增加系合并范围增加。

  七、企业的土地使用权情况
  截至评估基准日荣安集团拥有的土地使用权情况如下:
  所属公司 使用权证号 面积(M2) 使用年限 容积率 土地总价款(万元) 土地价款支付情况(万元) 未支付款项情况(万元) 土地使用权情况
  康园房产 甬鄞国用(2005)第09-067号 34995 至2075年7月24日 2.16 26579.77 26579.77 无 一期项目2006年末开工,预计竣工交付日期2008年12月,占地面积18532平方米,建筑面积3.94万平方米,二期于2007年5月开工,现为桩基工程,预计2009年完工交付。

  甬鄞国用(2005)第09-062号 35602 至2075年7月11日
  甬鄞国用2006第14-00025号 21333 至2075年8月11日 2.20 35346.44 35346.44 未动工
  甬鄞国用2007第14-05065号 46452 至2077年4月8日
  甬鄞国用2007第14-00058号 50068 至2077年9月6日 1.50 27847.82 27847.82 未动工
  甬鄞国用2007第14-05105号 6238 至2047年6月13日 4.80 867.39 867.39 已动工
  人民房产 甬鄞国用2004第10471号 15900 至2045年12月18日 3.70 1252.96 1252.96 无 未动工
  江苏荣安 常国用(2004)字第001953号 44326.50 2074年10月28日 3.00 45655.96 30693.60 14962.36 一期工程用地64690平方米,于2005年1月开工建设,同年5月取得商品房预售许可证,开始预售,目前已预售面积83983平方米,将于07年10月份正式交付使用,2008年销售完毕。

  常国用(2005)字第000763号 44326.50 2074年2月4日
  常国用(2007)字第001871号 19015.50 2077年9月2日
  常国用(2007)字第001872号 40086.50 2077年9月2日
  永元置业 仑国用(2007)字第09625号 10454.03 2073年12月4日 3.09 9791.78 9791.78 无 未动工
  仑国用(2007)字第09626号 38853.64 2073年12月4日
  荣和置业 杭江国用(2005)字第000231号 4357 2054年10月24日 5.50 6386 6386 无 项目开工时间为2006年8月,大楼规划建设26层,现完工16层,预计竣工时间为2008年6月,交付时间为2008年12月。

  杭江国用(2005)字第000230号 874 2044年10月24日
  合计 412,881.67 153,728.12 138,765.76 14,962.36
  八、荣安集团资质等级及专业技术人员情况
  目前荣安集团拥有国家建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书,可以在全国范围内从事房地产开发项目,证书编号为建开企【2007】632号。

  荣安集团(不含子公司)现有在册员工78人,其中拥有大专及以上学历者54人,占职工总数69.23%;拥有中、高级职称者28人,占员工总数的35.9%。

  企业员工文化程度一览表
  企业员工职称一览表
  九、荣安集团近期采用的新设计、新材料和新技术
  建设部在对国家康居示范工程的要求中指出:要大力开发、推广、应用先进成熟的住宅新技术、新工艺、新材料和新设备。荣安集团在项目建设过程中,严格执行建设部的有关标准,注重规划和建筑设计创新,大量采用了先进成熟的住宅新技术、新工艺、新材料和新设备,大大提高了房屋的安全、卫生、实用、节能、环保和舒适性能,提高了房屋的使用和工程质量,大大改善了居住质量。

  (一)规划、建筑设计创新
  荣安集团长期与国际、国内知名的设计公司进行合作和交流,包括浙江绿城建筑设计有限公司、浙江南方建筑设计有限公司、美国HOSTETLER ZHANG STUDER.LLC(HZS豪张思)、宁波市建筑设计院有限公司等。优秀的合作团队保证公司的项目设计能够始于高起点,达到高水平。

  在居住区规划布局方面,强调尊重自然、保护生态的原则,尽量保护和利用地形地貌和原生植物,实现人与自然的和谐共生;致力于改善各种尺度的空间关系,包括家园、街区、街道、公园、邻里、社区;努力探索和重新定义城市与住宅的意义与形成,创造新一代的城市住宅。例如,在宁波水尚阑珊项目中,巧妙借助现有河道与地貌高差,在更大的开放性空间区域范围内,以交通和景观流线为联系,构建一个优美、便利行人的邻里社区,充分顾及人与自然、人与社会、人与建筑及人与人的关系,使都市文明与自然属性和谐共存,取得了较好的社会效益和经济效益。

  在户型设计方面,将朝向、采光、通风和户内空间合理利用等理性需求同室外、半室外景观空间充分结合,提升户型本身价值和优势。同时,追求独特的个性化空间,如全景洋房、入户花园、双层高空中花园、下沉庭院、景观SPA、全景餐厅客厅等产品形式得到市场很好的反响。

  在立面风格方面,荣安集团从形式到颜色材质都形成了自己的风格并不断地进步。都市风华、荣安和院等形成了中高层公寓的强调纵、横线条黄金分割、大气简约的俊朗挺拔风格;水尚阑珊、中央花园、荣安世家等形成了多层住宅新古典主义稳重、高贵和温馨并重的设计风格;小区内架空层的设置,让景观延伸到住宅内部,并增加了住户活动交流的场所。荣安集团的房产品已经成为城市中一道亮丽的风景线。

  在公共建筑方面,随着杭州滨江新区和宁波南部商务区两幢集团公司总部大厦的建设,在办公建筑上也逐步形成了自己的特色,将现代高科技的精密元素同传统美学相结合,使建筑具有明显的地标性和指向性。

  由于荣安集团在设计方面比较突出的表现,得到了行业和市场的充分肯定,并多次受到国家、省、市等各级有关单位的奖励。

  (二)建筑结构”四新”应用
  钢结构、木结构、钢-混凝土组合结构等新型结构形式具有施工快捷、绿色、环保、集成化程度高等特点,是住宅产业化发展的方向。荣安集团极推广和实践新型结构形式并都有实际工程应用,例如宁波隐学山庄的钢结构会所等。

  荣安集团积极实行国家墙体改革政策,项目围护结构体系多采用模数多孔页岩砖、模数粘土多孔砖等新型材料;隔断结构体系部分采用加气混凝土砌块,粉煤灰砖砌块等轻质墙体材料。

  荣安集团为提高土地利用价值,特别是市区项目都开发建设了超长超大的地下空间,在大体积混凝土施工中采用了抗裂、抗渗新技术及防水新材料,以保证地下
  空间使用的质量。例如,在宁波总部大厦深基坑维护施工中运用了高压悬喷桩等的新工艺;在荣安和院地下室施工中,运用了结晶型水泥基防水涂料等新型防水措施,大大节约了施工成本,缩短了施工周期,并保证了地下室的安全使用。

  (三)建筑节能”四新”应用
  门窗系统:荣安集团项目的门窗系统应用经过单层玻璃→双层玻璃→中空玻璃,
  塑钢型材→铝型材→断桥隔热铝型材,推拉窗→平开窗→内开内倒开启方式的发展历程。特别是在建项目宁波总部大楼采用的双层中空、LOW-E玻璃、断桥隔热、内开内倒铝合金窗并结合窗下自动进风系统,是目前世界上公认的最为先进的门窗系统,其标准来自于德国,有着先进的门窗技术和制作工艺。

  荣安集团采用具有节能环保双重效果的层顶绿化系统及屋顶聚苯板保温系统,外墙聚合物保温系统,如水尚阑珊、中央花园等项目,既美化了环境,又能降低建筑的能耗。

  (四)住宅设备成套技术”四新”应用
  户式机械通风系统:荣安集团部分项目采用户式机械通风系统,通过性能良好的风机和气流控制系统使新风的更换完全得到控制。新风系统全天24 小时持续不断地将室内污浊空气及时排除,同时引入室外新鲜空气并有效控制风量大小,彻底打破了”门窗紧闭”与”室内空气清新”、”开窗通风”与”住宅节能”的矛盾局面,使人们在私密、安静的环境里轻松享受健康生活。

  螺旋管消音系统:荣安集团部分住宅项目卫生间、厨房下水道采用了螺旋管消音系统,有效的杜绝了上下层间使用相关房间时带来的噪声影响,使居住空间更安静,更宜居。

  (五)智能化系统”四新”应用
  小区智能化控制网络系统是一个集楼宇可视对讲、家庭防盗报警、家用电器控制、计量表数据采集、小区周界防越报警、保安巡更管理、小区电视监控、小区设备监控、地下车库智能化管理和物业管理为一体的高度集成化的控制网络系统。考虑到信息时代的可持续性发展,荣安集团根据建设项目的特点有选择地采用了小区智能化系统中的全部或部分子系统,确保用户在办公、居住、营业中的安全,并能享受高科技生活之便利。荣安集团以前的老小区设有智能弱电系统,近些年荣安集团开发的楼盘开始大量使用小区智能弱电系统。小区智能弱电系统运用先进的计算机技术、通信技术、控制技术及IC 卡技术,采用系统集成方法,建立一个沟通小区内部住户与小区综合服务管理中心,住户与外部社会及住户与住户之间的综合性交互系统,为住户提供一个安全、舒适、便捷、节能、高效的生活环境。

  办公智能化控制系统主要运用于荣安集团所有甲级办公建筑内,主要由综合布线系统、综合安保系统、背景音乐广播系统、卫星及共用天线电视系统、电气消防系统和楼宇控制系统组成。通过各种专业设备的运用和管理,为使用办公楼的各大中型国内、国际企业提供高端,舒适的办公环境。

  十、企业主要获奖情况
  自荣安集团成立以来,荣安集团曾先后被授予2001年度全国500强企业、2001年度浙江省双文明企业、2001年先进基层党组织、2001年度AAA级资信企业、2001年浙江省乡镇企业安全管理先进集体、2001年宁波市质量管理先进企业、2001宁波市明星企业、2002年全国工商联上规模民营会员企业、2002年度宁波市民营企业文化建设先进单位、2002年度中国地产综合社区成功开发典范、2002年宁波市质量管理百佳单位、2002年度AAA级资信企业、2003年宁波市纳税信得过企业、2003年宁波市工商信得过企业、2003年宁波市安全生产信得过企业、2003年度AAA级资信企业、2004年度中国最具生命力十大民营企业、2004年度中国优秀企业、2004年宁波市青年文明号、2004年度AAA级资信企业、2005年浙江省住宅产业十大领军企业、2005年宁波市合格职工之家、2005年全国工商联上规模民营会员企业、2005年宁波市十佳学习型单位、2005年宁波市先进基层工会、2005年度AAA级资信企业、2005年宁波市最佳人居环境奖、2006年浙江省百强企业、2005年宁波市先进基层工会、2006年浙江省服务企业80强、2006年浙江省纳税百强企业、2006年宁波市百强企业、2006年度AAA级资信企业、2006江苏省优秀住宅金奖、2006宁波市江北区年度贡献奖第一名、2007年宁波市创建劳动关系和谐企业先进单位、2007年全国民营企业文化建设先进单位等称号。

  第八节 同业竞争与关联交易
  一、本次交易前的同业竞争情况
  本次交易前,公司主营业务为通信及相关设备、计量器具制造,公司控股股东新海投资及实际控制人华远集团与公司之间不存在同业竞争的情形。

  二、本次收购完成后,与上市公司的同业竞争情况
  本次交易完成后,公司的主营业务将变更为房地产开发,荣安集团将持有本公司78.01%的股权,成为公司的绝对控股股东。本次交易完成后,荣安集团和上市公司之间不存在实质性的同业竞争。

  三、消除潜在同业竞争的措施
  1、荣安集团及其实际控制人消除潜在同业竞争的措施
  为了避免未来可能出现的同业竞争,保证双方的合法权益及公司全体股东,特别是中小股东的利益,荣安集团作出了以下承诺:
  ”1、在本公司作为成功信息产业(集团)股份有限公司控股股东期间,本公司及控制的企业不直接或间接从事与成功信息产业(集团)股份有限公司构成同业竞争的业务,也不投资与成功信息产业(集团)股份有限公司存在直接或间接竞争的企业或项目;
  2、若发现本公司及控制的企业直接或间接从事与成功信息产业(集团)股份有限公司构成同业竞争的业务,或投资、计划投资与上述业务相关的与成功信息产业(集团)股份有限公司存在直接或间接竞争的企业或项目,成功信息产业(集团)股份有限公司有权要求本公司及控制的企业停止从事上述竞争业务、停止实施上述竞争以及停止投资上述相关的企业。如本公司及控制的企业已经完成投资的,成功信息产业(集团)股份有限公司有权要求本公司及控制的企业转让该项目的相关股权或经营该等业务企业的权利。”

  2、王久林及其控制企业情况介绍
  王久林,男,1955年8月出生,浙江宁波人,高级经济师,建筑工程师,现为上海万宇房地产(集团)有限公司法定代表人兼董事长,王久林与王久芳系兄弟关系。

  王久林于1992年开始创业,先后创立了宁波久通建设有限公司、宁波荣盛房地产开发有限公司。2001年成立上海万宇房地产(集团)有限公司,2004年以上海万宇房地产(集团)有限公司为核心,组建万宇集团。万宇集团由上海万宇房地产(集团)有限公司、上海文霸电器有限公司、宁波市久通建设有限公司、宁波市荣盛房地产开发有限公司、苏州荣盛房地产开发有限公司、苏州荣盛物业管理有限公司及无锡万宇置业有限公司7家公司组成。万宇集团现有注册资本5068万元人民币,总资产128亿元人民币,净资产约25.6亿元人民币。拥有各类技术人员、管理人员百余人,具备了管理、开发、施工各类工程项目的能力,先后在宁波、上海、苏州、无锡等城市开发了宁波荣盛花园、宁波大学学生公寓楼、上海万宇漓水花苑、上海荣盛名邸、苏州荣盛阳光名邸、苏州荣盛青年公寓、无锡荣盛阳光新城等一大批楼盘及宁波三江六岸形象工程、宁波市外峙山灰坝工程、宁波市隔溪涨水库工程等代表工程。

  万宇集团组织架构图如下:
  万宇集团各子公司基本情况如下:
  宁波荣盛房地产开发有限公司成立于1999年12月1日,注册资本为3000万元,法定代表人为王久林,经营范围为房地产开发、物业管理,实业投资、建筑材料的批发及零售。

  苏州荣盛房地产开发有限公司成立于2003年4月14日,注册资本为5000万元,法定代表人为王久林,经营范围为房地产开发、销售、物业管理。

  无锡万宇置业有限公司成立于2004年12月7日,注册资本为2000万元,法定代表人为王久林,经营范围为房地产开发经营、销售、出租;物业管理。

  宁波久通建设有限公司成立于1997年9月30日,注册资本为2008万元,法定代表人为王久林,经营范围为房屋工程建筑、土木工程建筑、建筑安装、建筑装饰、其他建筑、建材金属、五金交电、化工产品、针纺织品、文化用品、电子产品的批发、零售。

  苏州荣盛物业有限公司成立于2004年7月22日,注册资本为50万元,法定代表人为王久林,经营范围为物业管理、房产中介代理、咨询服务。

  上海文霸电器有限公司成立于2005年6月20日,注册资本为3500万元,法定代表人为王久林,经营范围为电子元件、电子产品、通信设备、通讯器材、家用电器、楼宇智能化产品、塑料制品的生产和销售,楼宇智能化产品技术服务,化工原料及产品(除危险品)、金属材料、五金交电、汽车零部件、建筑装潢装饰材料批发零售。

  王久林声明:”在代王久芳持股期间,本人自己经营管理的上述公司与代王久芳持股的公司没有经济往来和业务关联,本人亦从来没有参与代王久芳持股的公司的经营管理。2005年6月,本人已按照王久芳旨意将代王久芳持股的公司的股权转让给王久芳指定的公司和自然人。除荣安集团为宁波久通建设有限公司的银行借款1000万元提供保证担保外,本人与原代王久芳持股的公司之间不再有其他任何关系,本人未代王久芳持有万宇集团及所属公司的任何股权,也没有代王久芳持有其他公司或经营实体的任何权益。本人保证:本人及本人经营管理的公司在将来也不与王久芳控制或参股的公司发生任何经济往来和业务关联。”

  3、王久松及其控制企业情况说明
  王久松,男,1952年5月出生,浙江省宁波市人,民建会员,大专文化程度,高级经济师、工程师。现任巨和集团有限公司(以下简称”巨和集团”)董事长,王久松和王久芳系兄弟关系。

  巨和集团产权关系图如下:
  巨和集团前身为宁波海曙大晟房地产开发有限公司,成立于1999年12月17日,注册资本500万元。2002年4月18日,经全体股东同意,公司名称变更为宁波荣大房地产开发有限公司,注册资本增至1000万元。2004年8月15日,经全体股东同意,公司名称变更为宁波荣大置业集团有限公司,注册资本增至5000万元。2007年8月15日,经全体股东同意,公司名称变更为巨和集团有限公司。

  巨和集团目前注册资本为5000万元,注册地为宁波市鄞州区钟公庙街道长丰三村,法定代表人为王久松。股东为王久松和赵可棣,分别持有巨和集团的出资额3500万元和1500万元,占注册资本的比例为70%和30%。其中,王久松和赵可棣系夫妻关系。

  截止2006年12月31日,巨和集团总资产为2.06亿元,总负债为0.90亿元,净资产为1.15亿元。

  巨和集团经营范围为房地产开发、经营;房地产营销策划;物业管理服务;工业与民用建筑施工;市政工程施工;园林古建筑施工;建筑装修装饰;机电设备安装;办公自动化机具制造、加工;计算机软硬件开发及技术培训;建筑装潢材料、机电设备、通信设备、技防产品的批发、零售。

  巨和集团各子公司基本情况如下:
  宁波大成建设有限公司注册资本5180万元人民币,注册地为浙江象山丹城靖南路机电大楼,法定代表人为赵可棣,股东为巨和集团和赵可棣,出资额分别为4144万元和1036万元,分别持有80%和20%的权益。经营范围为房屋建筑安装、打桩、建筑装潢、建筑材料、装潢材料批发、零售。

  宁波绿都房地产开发有限公司注册资本1000万元人民币,注册地为宁波市鄞州区钟公庙街道长丰工业园区,法定代表人为王久松,股东为巨和集团和王久松,出资额分别为850万和150万,分别持有85%和15%的权益。经营范围为房地产开发、经营;物业管理;建筑材料的批发、零售。

  宁波荣大电子科技有限公司注册资本150万元人民币,注册地为海曙区长春路35号6楼,法定代表人为王永平,股东为巨和集团和王久松,出资额分别为100万和50万,分别持有66.7%和33.3%的权益。经营范围为电子产品的技术开发、技术研究、技术咨询服务;安全防范工程的设计、施工;计算机软、硬件的开发等。其中,王久松与王永平为父子关系。

  宁波市鄞州荣大制衣有限公司注册资本268万元人民币,注册地为宁波市鄞州区高桥镇藕缆桥村,法定代表人为赵可棣,股东为巨和集团和赵可棣,出资额分别160.8万元和107.2万元,分别持有60%和40%的权益。经营范围为服装制造、加工、批发、零售。

  宁波市科技园区华忆机具有限公司注册资本50万元人民币,注册地为宁波市科技园区梅墟工业区姜陇村,法定代表人为赵可棣,股东为巨和集团和赵可棣,出资额分别为37.5万元和12.5万元,分别持有75%和25%的权益。经营范围为办公自动化机具、计算机配件、复印件配件等制品的制造、加工、销售。

  巨和集团已开发的芝兰新城位于海曙、江东、新鄞州区域交汇处,项目总占地面积约200亩,开发面积约20万平方米。

  王久松先生声明:”除宁波大成建设有限公司替荣安集团的5000万银行借款提供保证担保及荣安集团替宁波大成建设有限公司的3000万银行借款提供保证担保外,本人及本人经营管理的公司与王久芳控制或参股的公司之间未存在经济往来和业务关联,本人未代王久芳持有巨和集团及所属公司的任何股权,也没有代王久芳持有其他公司或经营实体的任何权益。本人也愿意保证:本人及本人经营管理的公司与王久芳控制或参股的公司今后也不发生经济往来和业务关联关系。”

转(六)

  中财网

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